為抑制市場過熱出臺的一些調(diào)控政策，正在逐漸淡出市場。一線城市深圳，已于近期正式廢止了“7090”政策。上一個對該政策進(jìn)行調(diào)整的，是上海。這意味著，自2006年開始執(zhí)行了十八年的“7090”政策，正在逐步退出房地產(chǎn)市場。

  政策調(diào)整的背后，實際是市場供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。自2022年四季度以來，“支持剛性和改善性住房需求”的表述不斷出現(xiàn)在中央會議中，并首次寫入2023年政府工作報告，今年政府工作報告中“滿足剛性需求和多樣化改善性住房需求”的描述更為直接。

  3月22日，國務(wù)院常務(wù)會議明確，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，有效激發(fā)潛在需求。

  上海和深圳“7090政策”的調(diào)整，正是對支持改善性消費政策的響應(yīng)。

  就在深圳政策微調(diào)第二天，北京也在3月27日取消了離婚三年內(nèi)購房限制，一線城市政策調(diào)整仍在持續(xù)。

  上海和深圳調(diào)整的“7090”政策，要追溯至2006年。

  彼時，住建部發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。

  在“7090政策”標(biāo)準(zhǔn)下，上海“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

  深圳則按照深規(guī)土〔2010〕668號文《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》中規(guī)定的“本項目套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數(shù)的70%。”執(zhí)行。此次廢止的也就是該文件。

  從調(diào)整的邏輯來看，并非一步到位。

  先來看上海，在一批次二輪供地的“出讓須知”中，明確“中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

  與此同時，中小套型住宅建筑面積也從“不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等”，調(diào)整至“50%到70%”。

  深圳在廢止“7090”政策之前也做了一些嘗試。比如2023年出讓的多個地塊，均取消了這項限制。

  實際上，在2021年底，北京也曾做過差別化調(diào)整，中心城區(qū)套型上限提至100平方米，共有產(chǎn)權(quán)房不再受“7090”限制。

  上海、深圳先后調(diào)整“7090”政策，釋放出一線城市政策持續(xù)松綁的信號。

  政策微調(diào)有幾方面的必要性：

  第一，市場降溫。樓市面臨較大下行壓力，亟待政策托底穩(wěn)信心。

  第二，“7090”政策的滯后性。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市進(jìn)入改善時代，2024年1-2月全國成交結(jié)構(gòu)趨向改善面積段，140平方米以上產(chǎn)品成交占比同比增加3.8個百分點。

  和上海一樣，深圳成交結(jié)構(gòu)也趨向改善面積段。

  從成交結(jié)構(gòu)來看，深圳90平方米以上戶型成交占比逐年走高，由2019年53.5%的成交占比提升至2023年的67.5%。與之對應(yīng)的是，90平米以下面積段成交占比逐漸減少。

  90-120平方米面積段成為深圳新房成交主力，2月該面積段成交占比達(dá)到了39%，接近四成，此外，70-90平方米面積段成交比重保持在三成左右，這與“7090”政策有很強的關(guān)聯(lián)性。

  深圳并非個例，從全國市場來看，成交結(jié)構(gòu)趨向改善面積段。

  CRIC監(jiān)測的重點城市1-2月140平方米以上產(chǎn)品成交占比同比增加，合計增加3.8個百分點。主力成交戶面積段仍為100-120平方米。

  一線城市主力面積段需求集中，100-120平方米產(chǎn)品占比居成交首位，比重較去年同期提升1個百分點至25.5%，此外，80-90平方米面積段產(chǎn)品成交比重排在第二位，成交占比也在21.7%。

  在新房市場整體進(jìn)入改善時代的背景下，“7090政策”的松綁，一定程度上能夠更好的滿足購房者對大戶型的需求，推動市場更好的達(dá)到供求平衡。

  在深圳放松“7090”政策之前，國常會對房地產(chǎn)方面的部署，進(jìn)一步打開了地方樓市政策松綁的空間。

  更早之前，住建部部長倪虹在兩會民生主題記者會上明確表示“已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場”。

  據(jù)不完全統(tǒng)計統(tǒng)計，2024年3月以來，已有超過40個省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、發(fā)放購房補貼等方面。

  值得注意的是，上海、深圳調(diào)整“7090”政策之后，北京也于3月27日取消了“夫妻離異后三年內(nèi)不得在本市購買商品住房”的政策。

  預(yù)計接下來各地將再次迎來房地產(chǎn)政策松綁潮，一線城市樓市調(diào)控將持續(xù)調(diào)整放松，二三線限制性政策全面放開。

  市場對于政策的持續(xù)寬松仍然抱有期待。

  在上市房企業(yè)績會上，多家房企高管表示政策有望持續(xù)放松。

  華潤置地管理層表示，目前市場壓力主要在需求端，政策仍需要進(jìn)一步提升客戶支付能力，以提振市場信心。

  綠城中國管理層認(rèn)為，2024年中央到地方政策持續(xù)釋放，且明顯由指導(dǎo)性政策向操作性政策轉(zhuǎn)變，核心一二線城市放松政策有望加速落地，置業(yè)信心或?qū)⒅鸩交謴?fù)，市場復(fù)蘇也集中在熱點城市以及改善性住房。

  優(yōu)化城市調(diào)控政策，促進(jìn)購房需求釋放，是穩(wěn)市場的手段和方式。

  春節(jié)前后北上廣深等陸續(xù)放寬限購，以及新一輪政策調(diào)整，均釋放出地方樓市政策松綁的空間進(jìn)一步打開的積極信號。后續(xù)一線城市調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。

  具體來看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數(shù)城市限制性交易政策基本已經(jīng)解除，未來購房補貼、稅費減免、公積金貸款等方面政策仍有發(fā)力空間。

 

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