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21
2024
-
05
“救市”政策下，房價有望筑底企穩(wěn)
近日，4月70城房價出爐，有幾個重要信息被淹沒在救市政策中。一個是70城一二手房價格同環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。另一個是，二手房價跌幅遠(yuǎn)超一手房。還有一個就是，房價上漲城市數(shù)量已減少至個位數(shù)。
房價作為房地產(chǎn)市場最直觀的指標(biāo)，背后實(shí)際反映出市場仍不容樂觀。隨著“救市”大招不斷釋放，市場信心和預(yù)期有望逐步恢復(fù)，以此促進(jìn)銷量回暖，房地產(chǎn)市場將延續(xù)筑底修復(fù)，從而帶動價格企穩(wěn)。
房價仍在底部盤整。在政策推動下3月70城房價出現(xiàn)的一些微弱復(fù)蘇信號在4月被打斷。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比全線下降，且降幅較上月均有所擴(kuò)大。
環(huán)比來看，4月份，70城一二手房價格分別下跌0.6%和0.9%，一線城市新房降幅較上月擴(kuò)大比重超二三線城市。
同比來看，70城一二手房價格分別下跌3.0%和6.8%。其中一線城市二手房價格同比下降8.5%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)。
從更長周期來看，可以看出目前一二手房價格已跌到歷史低值，從下面這張趨勢圖可以很直觀的看出一二手房價格走勢變化。
新房價格環(huán)比已連跌11個月，上一輪平均下跌0.6%還是在2014年；新房價格同比連跌25個月。
再來看二手房。4月70城二手房價格環(huán)比下跌0.9%，二手房自2023年5月開始進(jìn)入下降通道以來，環(huán)比已連跌12個月；二手房同比已連跌27個月，且跌幅已遠(yuǎn)超一手房。
在市場底部調(diào)整的過程中，房價同環(huán)比上漲的城市數(shù)量已降至個位數(shù)。
具體來看，70城新房環(huán)比上漲城市個數(shù)較上月減少5個至6個，房價下跌城市數(shù)量達(dá)到64個；同比上漲城市數(shù)量減少4個至7個，下跌城市數(shù)量達(dá)到了63個。
具體城市來看，上海環(huán)比領(lǐng)漲，4月新房價格環(huán)比上漲0.3%。另外，新房價格環(huán)比上漲的城市還有太原、遵義、天津、西安和平頂山5個城市。
從同比來看，西安領(lǐng)漲全國，新房價格同比上漲4.3%，此外上海新房價格同比漲幅也達(dá)到了4.2%。
西安和上海是新房價格仍能保持同環(huán)比齊增的兩個城市。
相比之下，二手房價格下跌幅度更大，且下跌城市數(shù)量多于新房。
二手房環(huán)比上漲的城市只有1個，是昆明，環(huán)比上漲0.2%。而3月也僅有福州1個城市二手房環(huán)比上漲。
從同比來看，70城二手房價格同比全線下跌，這已是2024年以來連續(xù)第4個月同比上漲城市數(shù)量為“0”。具體城市來看，徐州以11.9%的同比降幅領(lǐng)跌全國，另外廈門、南京、武漢和廣州4個城市同比降幅也都在10%以上。
目前多地二手房價格已“降無可降”。
從4月房價表現(xiàn)來看，房價仍然處于深度調(diào)整期，部分城市不排除繼續(xù)下探的趨勢。
因此，從這一角度我們也可以看出“史詩級救市”政策的必要性。
無論是全國層面下調(diào)首付比例，還是取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，都是希望通過降低購房者的購房門檻，刺激購房需求。政策將對持幣觀望的購房者帶來正面積極的刺激，尤其是首套最低僅15%的首付比例，對一些工作年限不長但收入預(yù)期穩(wěn)定的年輕人來說是實(shí)實(shí)在在的利好。
政策出臺首個周末市場端已有積極反饋。比如南京，根據(jù)南京市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認(rèn)購360套，較今年以來（1月1日至5月17日）日均水平增長111.8%。
另據(jù)克而瑞武漢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新政發(fā)布周（第20周5月13-19日）武漢全市單盤平均來訪56組，較4月周均增長12%，單盤平均認(rèn)購量2.7套，較4月周均上漲13%。
整體市場積極性已有所調(diào)動，在多重政策利好下，市場信心及預(yù)期有望逐步恢復(fù)，將帶動銷量回暖。量在價先，短期內(nèi)市場仍存在“以價換量”情況，尤其是去化壓力比較大的城市，房價仍存在讓利空間。
整體來看，隨著房地產(chǎn)市場筑底恢復(fù)，整體房價將筑底企穩(wěn)。
當(dāng)前市場仍處于調(diào)整階段，居民預(yù)期仍有待恢復(fù)，加之市場供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，房價大漲的時代已經(jīng)不復(fù)存在。在“救市”政策作用下，房地產(chǎn)市場將筑底恢復(fù)，房價整體也將逐步企穩(wěn)。
值得注意的是，各城市市場勢必將迎來分化行情，而房價漲跌也將迎來分化走勢，北京、上海、杭州、成都等第一梯隊(duì)城市房價將率先企穩(wěn)，更多基本面較差、去化壓力大的弱二三線城市或因“以價換量”而面臨房價進(jìn)一步下挫的風(fēng)險。
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