2024年11月11日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布多份報(bào)告，涉及金融工作情況、金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、融資規(guī)模等。

  從房地產(chǎn)方面來看，主要涉及三大重點(diǎn)。

  1、個(gè)人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，10月份個(gè)人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前九個(gè)月月均減少690億元水平，也好于前兩年同期的水平。

  2、全國層面取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。目前貸款利率保持在歷史低位水平。

  3、加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

  9·26政治局會(huì)議明確要求“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”至今，各部委出臺(tái)了一系列重要政策措施、財(cái)政支持政策，對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期起到了一定的積極作用。

  我們認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)抓住政策利好窗口期，積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。

  11月11日，央行發(fā)布2024年10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，前十個(gè)月人民幣貸款增加16.52萬億元。住戶貸款增加2.1萬億元，其中，短期貸款增加4514億元，中長期貸款增加1.65萬億元。

  對比9月數(shù)據(jù)來看，前三季度人民幣貸款增加16.02萬億元。住戶貸款增加1.94萬億元，其中，短期貸款增加4024億元，中長期貸款增加1.54萬億元。

  即10月單月，住戶貸款增加1600億元，同比多增1946億元，自今年2月以來首次轉(zhuǎn)為同比正增長。其中，居民短貸和中長貸分別增加490億元、1100億元，同比分別多增1543億元、393億元。

  住戶中長期貸款主要包括個(gè)人住房貸款和經(jīng)營貸款，其中個(gè)人住房貸款占比較大。

  9·26政治局會(huì)議以來，房地產(chǎn)政策利好不斷，在“止跌回穩(wěn)”的政策支持下，10月樓市實(shí)現(xiàn)“止跌”，住建部數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)“雙增長”，房地產(chǎn)市場自2007年首次“銀十”超過“金九”，一二手房成交總量同環(huán)比分別增長3.9%、5.8%。

  受其影響，個(gè)人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，10月份個(gè)人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前9個(gè)月月均減少690億元水平，也好于前兩年同期水平。

  中國人民銀行行長潘功勝在第十四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議上發(fā)表金融工作情況的報(bào)告，提及金融工作主要進(jìn)展及成效時(shí)表示，“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下調(diào)并統(tǒng)一全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。”

  從目前來看，除了北京、上海、深圳等城市，全國其余城市最低首付比例已統(tǒng)一為15%，除北京、上海、深圳等城市，全國其余城市均已取消房貸利率下限。

  央行數(shù)據(jù)顯示，10月份新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.5%左右；新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.15%左右，均處于歷史低位。

  住房公積金貸款利率方面，10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上曾提出“四個(gè)降低”，其中“降低住房公積金貸款利率”就是其中之一。

  2024年5月18日起，中國人民銀行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。首套個(gè)人住房公積金貸款利率2.85%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率3.325%。

  截至目前，央行公布的新一期LPR顯示，5年期以上LPR為3.6%，年內(nèi)5年期以上LPR已下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)。隨著LPR的下調(diào)，個(gè)人住房商貸利率和存量房貸利率降低也隨之降低。

  11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文表示，多家銀行及按揭中介確認(rèn)，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

  廣州成為全國首個(gè)在樓市回穩(wěn)中上調(diào)房貸利率下限的城市。

  主要還是因?yàn)?0月21日LPR年內(nèi)第三次下降后，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行最低房貸利率已低至2.6%，出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況。

  目前全國大部分城市已取消房貸利率下限，若以未取消下限的北京、上海、深圳的房貸利率做參考，可以發(fā)現(xiàn)，目前北京、上海、深圳首套房房貸利率為3.15%，北京、上海二套部分區(qū)域?yàn)?.35%。

  可以看到，當(dāng)前公積金貸款利率與個(gè)人住房商貸利率的利差已持續(xù)收窄，甚至出現(xiàn)“倒掛”，未來公積金貸款利率將有一定的下調(diào)空間。

  需要注意的是，與商業(yè)貸款不同，住房公積金更多是屬地化管理模式，因此可根據(jù)“因城施策”理念，與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)協(xié)同商議調(diào)整。

  潘功勝在金融工作情況報(bào)告中提及下一步工作考慮時(shí)表示，“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。”

  11月8日，全國常委會(huì)辦公廳發(fā)布會(huì)上提出10萬億地方化債，為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。（詳見：陣地丨10萬億化債！對樓市有什么影響？）

  支持使用地方專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)存量商品房閑置土地，可以有效補(bǔ)充收儲(chǔ)資金來源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導(dǎo)致收儲(chǔ)進(jìn)度遲緩的問題，進(jìn)而推進(jìn)地方收儲(chǔ)進(jìn)展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標(biāo)。

  加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度方面，金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超3萬億元。

  金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“白名單”項(xiàng)目貸款質(zhì)量良好，能夠按時(shí)還本付息。有的“白名單”項(xiàng)目獲得融資建成后，銷售回款情況好轉(zhuǎn)，不僅保障了新增貸款安全，也提升了對存量債務(wù)的清償能力，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

  我們認(rèn)為，財(cái)政政策一直都是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)問題的最有效的政策，最近推出的這些財(cái)政金融政策都將對房地產(chǎn)市場中長期有積極影響。

  “加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度”以及“支持盤活存量閑置土地”，都能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)資金流負(fù)擔(dān)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

 

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