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25
2024
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需求持續(xù)向新房市場(chǎng)回流
自“930”新政后，新房市場(chǎng)持續(xù)回溫。CRIC監(jiān)測(cè)的百城新房10月成交環(huán)比增46%，同比轉(zhuǎn)正微增2%，絕對(duì)量達(dá)年內(nèi)新高。聚焦微觀項(xiàng)目層面，20城項(xiàng)目去化率雖呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，但11月以來(lái)周度成交漲幅仍在3成以上，且好于9月周均。當(dāng)前新房市場(chǎng)剛需客群活躍度提高，滬深杭漢渝等近遠(yuǎn)郊剛需盤去化率明顯提升，中改、高改和豪宅項(xiàng)目憑借產(chǎn)品創(chuàng)新吸引客戶回流。
“930”新政后，新房周度成交平均去化率呈現(xiàn)出“前高后低”走勢(shì)。
具體來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“930”新政后典型20城新房平均去化率波動(dòng)上行，第43周（10.21-10.27）達(dá)到高點(diǎn)至68%，隨后三周穩(wěn)步下行，第46周平均去化率降至32%，仍高于新政前9月周均水平。
從產(chǎn)品檔次來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)的69個(gè)熱銷項(xiàng)目中有39個(gè)為剛需項(xiàng)目，占比高達(dá)57%，中改、高改、豪宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)均在10個(gè)左右。
從微觀層面來(lái)看，熱銷剛需項(xiàng)目主要集中在核心城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，其中，在新政刺激下，上海、深圳、杭州、武漢、重慶等多城市近遠(yuǎn)郊剛需剛改盤市場(chǎng)熱度穩(wěn)步提升。
以上海為例，新政后單價(jià)4-7萬(wàn)元/平的首置首改盤來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，松江洞涇板塊、寶山共富、共康板塊、奉賢南橋板塊等多個(gè)項(xiàng)目10-11月開(kāi)盤去化率均在7成以上，較新政前提升了10-30個(gè)百分點(diǎn)不等。
中改、高改和豪宅項(xiàng)目則憑借產(chǎn)品創(chuàng)新吸引客戶回流。
產(chǎn)品創(chuàng)新主要體現(xiàn)在“四代宅”的打造上，相較于二手次新房，“四代宅”具備明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，比如提升戶型得房率，以及提供和諧、健康、舒適的居住環(huán)境等。
南京、武漢和重慶多個(gè)“四代宅”項(xiàng)目陸續(xù)入市，并取得了較好的去化效果。
以南京為例，“四代宅”項(xiàng)目江韻瑧悅地處供應(yīng)過(guò)剩的江北片區(qū)，作為江北首個(gè)上市的首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，高得房率及露臺(tái)贈(zèng)送產(chǎn)品力遠(yuǎn)超同板塊競(jìng)品，同時(shí)以低價(jià)吸引客戶，首開(kāi)半小時(shí)以4倍認(rèn)籌率售罄，11月熱度延續(xù)，十一期間認(rèn)籌至11月17日，累計(jì)銷售超100套。
同樣在武漢，同片區(qū)四代宅項(xiàng)目銷售流速明顯高于非四代宅項(xiàng)目。
除了產(chǎn)品創(chuàng)新，部分項(xiàng)目通過(guò)差異化的產(chǎn)品打造策略，吸引板塊內(nèi)對(duì)應(yīng)客群，從而實(shí)現(xiàn)高去化。
此外，在青島、重慶、常州等弱二三線城市部分項(xiàng)目憑借較快的施工進(jìn)度以現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，也增強(qiáng)了客戶對(duì)產(chǎn)品的信心。比如常州，2024年10月以來(lái)成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目中現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目占比高達(dá)6個(gè)，同時(shí)部分項(xiàng)目再通過(guò)贈(zèng)送家裝包、送車位等形式加大促銷力度，也使得銷量走高。
得益于新政刺激，各城市項(xiàng)目開(kāi)盤去化率穩(wěn)中有增，走勢(shì)雖“前高后低”仍顯著好于新政前9月均值，重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊剛需盤提振效果顯著，剛改、中改和高改盤憑借著產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化產(chǎn)品打造、準(zhǔn)現(xiàn)房等優(yōu)勢(shì)吸引改善需求回流。
930新政后從中央到地方政策寬松力度有增無(wú)減，一線城市紛紛取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步修復(fù)，并將持續(xù)鞏固當(dāng)前來(lái)之不易的回溫成果，年末將至，在政策利好基礎(chǔ)上若房企加大營(yíng)銷力度，新房成交占比將持續(xù)擴(kuò)容。
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