12月9日中央政治局重磅發(fā)聲，對(duì)房地產(chǎn)表述從9·26的“止跌回穩(wěn)”變成了“穩(wěn)住樓市”。目前來(lái)看，整體市場(chǎng)仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，已有不少城市“止跌”，如核心一二線城市，部分核心城市市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增，但仍有部分城市成交實(shí)難有明顯起色。整體市場(chǎng)分化明顯。

  11月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾表示：“10月以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出‘三個(gè)首次’重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步穩(wěn)固。全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)“銀十”超“金九”為近17年來(lái)首次。”

  在整體行業(yè)下行壓力下，中央部委及地方主管部門(mén)作出了及時(shí)有效的宏觀調(diào)整。2024年，在一系列政策組合拳推動(dòng)下，庫(kù)存指標(biāo)上升速度明顯趨緩，三大核心指標(biāo)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)：廣義庫(kù)存面積在2024年由升轉(zhuǎn)降、未開(kāi)工面積在2024年停止增長(zhǎng)、開(kāi)工后未售面積持續(xù)下降。

  2024年已成為行業(yè)正式步入去庫(kù)存的關(guān)鍵一年，預(yù)計(jì)2025年下半年完成短期預(yù)期調(diào)整。

  2024年在一系列政策利好推動(dòng)下，克而瑞研究中心根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，發(fā)現(xiàn)目前多項(xiàng)庫(kù)存相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，廣義庫(kù)存面積、潛在庫(kù)存、中期庫(kù)存等指標(biāo)均出現(xiàn)標(biāo)志性好轉(zhuǎn)。

  首先是廣義庫(kù)存面積在2024年由升轉(zhuǎn)降，年末庫(kù)存規(guī)模同比下降1%。在歷經(jīng)了2022-2024年每年土地成交二成左右的降幅之后，行業(yè)供需關(guān)系終于迎來(lái)了首次實(shí)質(zhì)上的指標(biāo)逆轉(zhuǎn)。

  其次是潛在庫(kù)存方面，未開(kāi)工面積在2024年停止增長(zhǎng)，維持在53億平方米的規(guī)模不變。“控增量”與“保交樓”在2024年得到了有效執(zhí)行，從全國(guó)層面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，閑置土地規(guī)模不再繼續(xù)增長(zhǎng)。

  中短期庫(kù)存方面，開(kāi)工后未售面積持續(xù)下降，這一指標(biāo)接近于業(yè)內(nèi)常說(shuō)的狹義庫(kù)存，2024年末較2021年末下降5%。進(jìn)一步扣除竣工未售面積后，在已開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，2024年末的未售庫(kù)存面積大約為67億平方米，較2021年下降9%，近三年復(fù)合平均降速為3.2%。

  當(dāng)前行業(yè)廣義庫(kù)存規(guī)模超120億平方米。在全國(guó)商品房銷售面積較峰值下降近半的時(shí)代背景之下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍將是在中長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)面臨的重大挑戰(zhàn)。

  從去化壓力發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，雖然2021年以來(lái)中期庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)連年下滑，但是由于新房市場(chǎng)成交規(guī)?？焖倏s量，中期消化周期仍在持續(xù)快速攀升，至2024年末已經(jīng)上升至7年左右，較2021年增長(zhǎng)63%。

  消化周期的快速攀高，極大影響了近三年的行業(yè)預(yù)期變化，投資積極性明顯下降，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2024年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86309億元，同比下降10.3%，降幅較前三季度擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

  若后期商品房成交能夠在10億㎡的規(guī)模低位維穩(wěn)，且中期庫(kù)存規(guī)模能夠保持近幾年的壓降趨勢(shì)，平均每年庫(kù)存規(guī)模下降3億㎡左右，中性預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)8年時(shí)間調(diào)整，2032年消化周期可降至4年左右，與2014-2021年間的高位相若，足以穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展預(yù)期。

  進(jìn)一步細(xì)分到商品住宅市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局月度同比數(shù)據(jù)測(cè)算，2024年全年新房成交規(guī)模或?qū)⒔抵?.5億㎡左右。

  而從克而瑞研究中心各類測(cè)算模型結(jié)果來(lái)看，目前的成交規(guī)模數(shù)據(jù)均已跌破了現(xiàn)階段住宅需求規(guī)模的保守底部，這就意味著近年來(lái)大量居民推遲了原有的自住購(gòu)房節(jié)奏。

  首先是從增量需求邏輯來(lái)看，增量市場(chǎng)的估算總量=城鎮(zhèn)增量人口住房需求+居民住房改善需求+舊改-租賃（克而瑞研究中心2023年模型）。

  這一數(shù)據(jù)估算結(jié)果我國(guó)年均新房增量需求大約在8.8億㎡左右。

  然后是從購(gòu)房能力邏輯來(lái)看，估算總量=城鎮(zhèn)人口有能力購(gòu)房需求*一手房成交占比（克而瑞研究中心2024年模型）。

  這一數(shù)據(jù)估算結(jié)果年均期望新房成交規(guī)模大約在8.7億㎡左右。

  即便展望長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展，當(dāng)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，人均住房面積達(dá)到48㎡的較高水平之時(shí)，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量將達(dá)到470億㎡，按80年的建筑平均壽命保守計(jì)算，每年自然更替需求即可達(dá)到7億㎡左右。

  由此可見(jiàn)，無(wú)論是增量需求估算總量、購(gòu)房能力估算總量，還是從城鎮(zhèn)化發(fā)展角度來(lái)看，當(dāng)前7.5億㎡左右的成交規(guī)模也已經(jīng)接近了行業(yè)底部。

  結(jié)合2024年四季度以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了眾多較為明確的企穩(wěn)信號(hào)。

  如2024年下半年以來(lái)典型城市一手房成交占比迎來(lái)回升，由8月的35%提升至10月的43%；如2024年年末典型城市開(kāi)盤(pán)去化率接近四成，較三季度提升了12個(gè)百分點(diǎn)，其中成都、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、鄭州、上海等開(kāi)盤(pán)去化率均在五成以上；又如2024年11月，土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率突破6%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，月內(nèi)上海、北京、杭州等地均有高溢價(jià)地塊拍出，投資信心開(kāi)始回升。

  再加之新房成交規(guī)模同比的止跌回正，當(dāng)前的新房市場(chǎng)正在逐步走出低谷。若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望全面趨穩(wěn)止跌。屆時(shí)行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力雖然仍在高位，但從需求面來(lái)看，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。

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