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13
2025
-
02
典型城市供地信心正在恢復(fù)
2025年年初，重點(diǎn)城市的供地動(dòng)向透露出一個(gè)趨勢(shì)：供地信心明顯正在恢復(fù)。
主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
第一，30個(gè)重點(diǎn)城市在售土地規(guī)模達(dá)900億左右，達(dá)2022年以來新高；
第二，一線和三線城市供地節(jié)奏同比加快，截止2月初供地總底價(jià)分別同比增長(zhǎng)了19%和45%；
與此同時(shí)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化趨勢(shì)。
從供地特征來看，2025年初，2.0以下容積率地塊占比明顯提升，低密地塊供應(yīng)成為主流。同時(shí)，起拍價(jià)低于15億元的“小而美”地塊占比上升。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，進(jìn)一步推動(dòng)土地開發(fā)向“精細(xì)化、品質(zhì)化”轉(zhuǎn)型，同時(shí)將驅(qū)動(dòng)行業(yè)跨入新周期。
CRIC通過重點(diǎn)30城2025年初在售宅地的量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)日度數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，年初土地市場(chǎng)供求規(guī)模正在發(fā)生一些積極的變化，在售宅地供應(yīng)總底價(jià)創(chuàng)2022年以來新高，典型城市供地信心正在恢復(fù)。
具體來看，2025年1月1日-2月7日，30個(gè)重點(diǎn)城市在售土地規(guī)模維持在900億元左右，為2022年以來的最高。
實(shí)際上，年初典型城市土地市場(chǎng)熱度回升，1月土地成交平均溢價(jià)率達(dá)到8.7%創(chuàng)下新高，核心城市高溢價(jià)地塊頻出，一定程度上成為城市供地意愿恢復(fù)的推動(dòng)力。
進(jìn)一步從各能級(jí)城市來看，2025年2月初一線、三線城市供地總底價(jià)同比分別增長(zhǎng)了19%和45%，是2025年初在售宅地供應(yīng)總規(guī)模提升的主要?jiǎng)恿?，而二線城市供地規(guī)模則穩(wěn)中微降2%。
整體來看，一線城市在供地提質(zhì)增量方面仍有較大的調(diào)整空間，比如上海，2025年1月便在招拍掛市場(chǎng)投放了140億的宅地，且不乏浦東新楊思、虹口四川北路等優(yōu)質(zhì)宅地；而三線城市2024年土地供應(yīng)已率先筑底，2025年初核心三線城市在售土地規(guī)模有所回升，其中南通、泰州、金華、揚(yáng)州等城市均在歲末年初保持著連續(xù)的土地供應(yīng)。
二線城市由于基數(shù)數(shù)值較高，且面臨著較為迫切的去庫(kù)存壓力，典型如南京、福州、廈門2025年1月均無新增宅地供應(yīng)，武漢、重慶、濟(jì)南1月新增供應(yīng)規(guī)模也在5億元以下。
從容積率來看，重點(diǎn)30個(gè)城市2025年初在售宅地平均容積率為1.95，維持在2.0以下。而2022年-2024年均在2.1左右。
低密地塊供應(yīng)成為主流的趨勢(shì)在月度供地平均容積率也可以窺探一二，CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)300城1月份新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率為1.91，且已連續(xù)6個(gè)月低于2.0。
進(jìn)一步細(xì)分來看，2025年初容積率2.0以下地塊占比明顯提升，達(dá)到44%，較2024年提升了8個(gè)百分點(diǎn)，為近四年新高。
其中，1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長(zhǎng)，2025年2月初達(dá)到94萬平方米，同比增長(zhǎng)64%。典型如北京順義1月24日掛牌的中央別墅區(qū)宅地，起拍總價(jià)60.2億，容積率只有1.01。
2024年以來，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)政策持續(xù)優(yōu)化，通過提質(zhì)縮量推動(dòng)土地開發(fā)向“精細(xì)化、品質(zhì)化”轉(zhuǎn)型。
從待售地塊的底價(jià)來看，2025年初20億元以上的高總價(jià)地塊供應(yīng)仍低于2022年和2024年，而總價(jià)15億元以下地塊供應(yīng)占比的上升直接推動(dòng)了在售土地總規(guī)模的提升。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年初總價(jià)15億元以下地塊占比達(dá)到了53%，較2024年初上升了21個(gè)百分點(diǎn)。
可以看出，當(dāng)前重點(diǎn)城市的供地動(dòng)向已非常明確，通過中低總價(jià)、確定性更強(qiáng)的“小而美”地塊宅地占比提升，疊加低密宅地供應(yīng)導(dǎo)向，既降低房企拿地門檻、激活市場(chǎng)活力，同時(shí)為打造高舒適度居住產(chǎn)品提供空間，進(jìn)一步反映出行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量升級(jí)”的積極轉(zhuǎn)向。
2025年初土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，低總價(jià)、低密度、確定性高的地塊成為供應(yīng)主流。中小規(guī)模宅地占比提升，疊加平均容積率降至2.0以下，將推動(dòng)行業(yè)向“品質(zhì)化開發(fā)”轉(zhuǎn)型，隨著核心城市市場(chǎng)率先止跌回穩(wěn)，土地市場(chǎng)熱度提升的情況下城市供地信心也將穩(wěn)定回升。
重點(diǎn)城市供地質(zhì)量仍將持續(xù)提升，聯(lián)系到1月份自然資源部等4部門發(fā)文，指導(dǎo)各地科學(xué)編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃、優(yōu)化土地資源配置，預(yù)計(jì)2025年在平衡供求預(yù)期的前提下，將有更多的高質(zhì)量土地供應(yīng)，供地規(guī)模同比也將迎來筑底。
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